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黑石团体，新世纪华尔街*，坐拥近万亿美元资产，全球*的私募股权基金和资产治理公司。它在全球金融江湖呼风唤雨，盛气凌人。

黑石的老板是史蒂芬.斯瓦茨曼，土生土长的犹太裔美国人。他给自己起了一个好听的中文名——苏世民。在中国，他名声大噪，是由于2020年斥资610亿元接盘潘石屹SOHO中国所有资产。

疫情几年间，苏世民做了一个勇敢的决议，趁着泛滥低廉的美元放肆扩张房地产营业。2021年，黑石不动产治理规模一举跨越私募股权传统营业，成为团体*大焦点资产板块。2022年，不动产营业召募了335亿美元，远跨越私募股权225亿美元的召募规模。

一切美妙，原本以为可以继续。但音乐突然戛然而止，似乎也早已掷中注定。

01、挤兑风浪

12月1日，黑石给客户致信称，房地产收益信托基金（BRIET）12月只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。而该基金赎回规则是每个月不跨越净资产规模的2%，单个季度累计不跨越净资产的5%。

这一行动吓坏了股票市场的投资者。当夜，股价一度闪崩12%，收盘仍大跌逾7%。最近16个生意日，黑石狂泻28%。现价较历史岑岭也已经大幅暴跌44%，蒸发市值450亿美元。

黑石履历了一波挤兑，紧要出此下策。今年10月，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占到公司净资产规模的2.7%。虽然额度超标，但仍然100%履约。到了11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇逆境，仅仅受理了43%的申请，总计13亿美元。基金投资者愈发恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入。黑石招架不住，泛起了流动性危急征兆，赎回额比例从2%骤降至0.3%。

黑石自己也认可手里可以直接动用的流动性资金并不多，仅仅93亿美元。若是有需要，就得卖脱手里握有的90亿美元的债券。

为了应对挤兑危急，黑石方面最先行动卖出不动产。12月2日，该公司宣布，拟作价12.7亿美元将美高梅大旅店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI，后者也持有这两个拉斯维加斯着名地标的剩余股权，收购后将全资拥有这两个地标房产。

若是投资者继续大规模撤资，黑石生怕将面临恒大一样的遭遇。要知道，黑石房地产收益信托基金规模高达1250亿美元，投资领域均是流动性极差的不动产，包罗公寓楼、工业办公园区、赌场、物流设施等等。

而从2017年确立以来，BRIET基金有绚烂的战绩——年化收益率高达13%，同时分红收益率为4.4%。云云亮眼、云云稳固的业绩显示，为何投资者会大规模挤兑呢？

在我看来，伶俐投资者高位套现，落袋为安是一个尚佳决议。据黑石统计，今年以来，BRIET基金回报率高达9.3%，而同期果然生意的REIT指数下跌逾3%。另外，房地产信托基金偕行Vangard旗下房地产ETF（VQN）今年总回报率为-13%。

BRIET基金不在生意所生意，其不动产订价与评估都是黑石自己说了算，存在资产净值评估过高的风险。参照偕行而言，BRIET基金显示确实太过于乐观了。对于投资者而言，今年盈利还不错，资产价钱还被高估，不套现不离场，还等什么呢？

固然，这并不是卖出基金的*焦点理由。更为主要的是，在全球主流央行疯狂加息的大靠山下，全球房地产市场将迎来严重磨练，房价下跌无法制止。

黑石遭遇的流动性危急，才刚刚拉开序幕。

02、楼市冰封

新冠疫情时代，西欧央行开展了超大规模的钱币宽松政策。廉价的钱币被疯狂的印刷机不停印刷出来，涌向种种金融资产以及实体领域，作育了史无前例的资产泡沫以及40年以来最高的全球大通胀。

房地产自然也会享受资源泡沫浴。据经合组织数据显示，34个成员国的平均房价较2019年上涨35%。其中在2020年3月至2022年6月，美国房价惊人上涨42%。

泡沫狂欢，终究不能延续。通胀来势汹汹，美联储率领全球央行最先暴力加息。一年加7次，加息幅度可能会高达450个基点（12月预计50BP），叠加大幅缩表，钱币紧转弯水平创40年最快。

利率反转大规模上涨，冰冻了美国房地产市场。

今年10月，美国购房者信心指数快速滑落至39，创下1980年月以来*水平。衡宇修建商也一样，信心不足，几个月之内被腰斩。11月，NAHB房地产指数仅仅只有33，靠近2020年5月新冠封锁时的*点，低于2007年2月的水平。要知道，NAHB指数是美国衡宇销售以及整体支出的一个*指标。指数高于50，注释房地产市场在扩张，低于50注释在缩短。

美国10月成屋销售总数年化录得443万户，创2011年12月以来的新低，环比下降5.9%，为延续9个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至已跨越2008年次贷危急时期。

另据国际房地产公司RE/MAX考察了美国53个都市区，10月全美衡宇销售总量环比下降了13.5％，同比下降了30.7％。讲述还指出，待售衡宇比一年前增添了36.8％，衡宇上市后平均要35天才气售出。

地产生意双方信心严重不足，成交量快速冷却，亦是房价即将最先泛起拐点下跌的主要信号。

今年9月，美国20个多数会房价综合指数同比上涨10.4%，较前值13.1%下降2.7个百分点。环比来看，其中旧金山和西雅图房价跌幅*，均跌2.9%，拉斯维加斯下滑2.4%，凤凰城跌幅为2.2%。

美国房价见顶下跌，录得乐观跌幅将会是绝也许率事宜。据毕马威首席经济学家Diane Swonk展望，2023年美国的房价或将下跌15%。摩根士丹利则以为，美国房价调整才刚刚最先，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。

为什么会跌这么多？

今年，30年期按揭贷款利率从年头的2.98%一起上扬至7.1%，创下2002年的新高。现在利率仍高达6.49%。这对于投资客以及刚需购房人群均会是重大袭击。在高通胀的压力下，明年美联储还将维持高利率水平较长时间，对房地产的伟大压力不会锐减。

2023年，美国经济可能的深度衰退，也将重创房地产市场。

现在，美国经济前瞻性指标制造业PMI、服务业PMI均已经延续数月滑落至50荣枯线以内。原油市场也正在真真切切反映全球经济(包罗美国)需求放缓的现实逻辑。现在，WTI原油期货价钱仅为74美元，再度创下年内新低。

金融指标上，2年期与10年期国债收益率克日倒挂幅度高达80个基点，创下1981年来*的幅度。该指标往往被视为美国经济衰退的相瞄准确的*信号。1988年以来，倒挂征象大致发生了4次，也都引发了厥后的经济衰退与危急。

从种种数据以及逻辑推演来看，美国经济将会在明年一季度最先迎来快速下滑。着实，我们从美国硅谷、华尔街的裁员潮也能眉目一二。巨擘团体们正为强化避险措施，同时也说明2023年的美国经济可能会比预期差。

美国房地产市场会愈加冰封，将给黑石带来更大的打击与贫苦。究竟BRIET基金跨越70%的资产投资于美国的西部和南部。

03、尾声

外洋楼市泡沫一个一个破碎。

在新西兰，10月房价比今年1月峰值时下跌11%。在瑞典，9月房价也比3月时的峰值回落11%。在加拿大方面，9月份天下房价环比下跌3.1%，是自1999年有可追溯数据以来的*单月跌幅。在韩国，10月天下公寓价钱环比下跌1.20%，这是自2003年11月数据统计以来的*月度跌幅，首尔公寓价钱环比下跌1.24%，降幅跨越整体，延续第9个月下跌。

牛津研究院最新一份讲述展望，加拿大房价可能下挫30%，新西兰房价或下滑20%，澳州房价可能下降多达20%。这是2007-2008年最令人担忧的楼市远景。

雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。固然，也包罗在疫情时代事态扩张地产营业的黑石团体。苏世民已经年过7旬，履历八次大危急而不倒。希望这一次重大流动性危急也能惊险过关。